Ratgeber Trinkwasserverordnung - Wissenswertes für Eigentümer
Sauberes und frisches Trinkwasser – gemeinsam den hohen Standard halten

Die Trinkwasserversorgung in Deutschland steht im internationalen Vergleich auf einem sehr hohen Niveau. Sauberes und frisches Trinkwasser ist in Deutschland Normalität. Doch auch wenn vom Versorger bis zur Wasseruhr auf vielfache Parameter getestetes reines Wasser geliefert wird durchströmt reines Wasser häufig nicht gewartete Filter, alte Rohrsysteme und stagniert in nicht vollständig zurückgebauten Totleitungen. Reines Wasser wird also häufig in der Hausinstallation belastet.

Um deshalb den Verbraucherschutz und die trinkwasserhygienische Sicherheit weiter mit dem bereits erreichten hohen Standard weiter auszubauen und auf die Qualität des Wassers in Wohngebäuden auszudehnen, ist am 9. Januar 2018 die „Verordnung zur Neuordnung trinkwasserrechtlicher Vorschriften“ in Kraft getreten. Sie beinhaltet eine umfassende Änderung der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) sowie eine geringfügige Änderung der Lebensmittelhygieneverordnung. Die TrinkwV bildet die rechtliche Grundlage für die Sicherstellung der grundsätzlich sehr guten Trinkwasserqualität in Deutschland.

Dieser kurze Ratgeber bietet Ihnen als Immobilieneigentümer eine erste Orientierung über die wichtigsten gesetzlichen Regelungen und ihre Umsetzungsmöglichkeiten.

Strenge Regeln und Pflichten – die TrinkwV enthält 29 Bußgeldtatbestände

Die TrinkwV wurde 2001 als nationale Umsetzung der Europa-Richtlinie 98/83/EG über die Qualität von Wasser für den menschlichen Gebrauch erlassen. Ihr Zweck besteht darin, die Gesundheit des Menschen vor negativen Einflüssen durch verunreinigtes (Trink-)Wasser zu schützen.

Dazu werden den Gesundheitsämtern umfassende Aufsichtskompetenzen eingeräumt, wie etwa bei der Überprüfung auf Legionellen oder hinsichtlich des Eintrags von Blei in das Trinkwasser, z. B. wegen veralteter Rohrleitungen.

Damit stehen große zentrale, aber auch kleine dezentrale Wasserwerke generell unter ständiger Beobachtung. Sie haben dafür Sorge zu tragen, dass das Trinkwasser in der gesetzlich vorgeschriebenen Qualität in den Wasserleitungen in einem Gebäude ankommt. Grundsätzlich gilt dabei: Trinkwasser muss rein und genusstauglich sein und darf die menschliche Gesundheit keinesfalls gefährden. Somit dürfen mikrobiologische Krankheitserreger oder chemische Stoffe gewisse Grenzwerte nicht überschreiten. Darüber hinaus dürfen im Trinkwasser keine radioaktiven Stoffe enthalten sein, deren Aktivität oder Konzentration den Bestimmungen zum Strahlenschutz widersprechen.

Insbesondere Vermieter und Verwalter einer Immobilie müssen dabei die strengen Regeln der TrinkwV beachten und Sorge für die damit im Zusammenhang stehenden Pflichten tragen. Die rechtlichen Verbindlichkeiten – wie auch Strafen – ergeben sich aus § 40 des Infektionsschutzgesetzes (Inf-SchG). Insgesamt stehen im § 25 der TrinkwV 29 Bußgeldtatbestände.

Große Verantwortung für die Gesundheit – Versorger, „UsI“ und Verwalter im Fokus

Der Adressat der Verordnung ist nicht nur der Wasserversorger, sondern der „Unternehmer oder sonstige Inhaber“ („UsI“) einer Trinkwasserinstallation, also der Vermieter bzw. der vermietende Wohnungseigentümer, sowie der beauftragte Hausverwalter. Gemeint ist eine „gewerbliche Tätigkeit“, die die direkte oder indirekte, zielgerichtete Trinkwasserbereitstellung im Rahmen einer Vermietung oder einer sonstigen selbstständigen, regelmäßigen und in Gewinnerzielungsabsicht ausgeübten Tätigkeit zum Ziel hat. Damit haben Vermieter und Verwalter eine große Verantwortung für die Gesundheit der Mieter, die aus ihrer Trinkwasserinstallation, Warmwasseraufbereitung oder Brunnenanlage versorgt werden.
Welche Aufgaben sich für den „UsI“ daraus ergeben, ist abhängig davon, ob es sich um ein Wohnhaus oder ein „öffentliches“ Gewerbeobjekt handelt, wo die Anforderungen deutlich höher sind.

Der Grund ist die öffentliche Zugänglichkeit der Entnahmestellen für unbestimmte und wechselnde Personengruppen wie z. B. bei Kundentoiletten.

Schon bevor konkrete Untersuchungspflichten und Maßnahmenwerte in die TrinkwV aufgenommen wurden, war jeder Eigentümer/Betreiber einer Trinkwasserinstallation dazu verpflichtet, hygienisch unbedenkliches Trinkwasser an Bewohner bzw. Nutzer abzugeben. Regelungen dazu ergaben sich aus der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht als Betreiberpflicht.

Laut Trinkwasserverordnung (§ 14 Abs. 3) liegt eine Prüfpflicht vor, wenn die folgenden Kriterien erfüllt sind:
  • Die Abgabe von Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit
  • Betrieb einer Wasserversorgungsanlage, in der es durch Duschen oder andere Einrichtungen zur Vernebelung des Trinkwassers kommt, zur sog. Aerosolbildung
  • Betrieb einer Wasserversorgungsanlage, in der sich eine Trinkwassergroßanlage zur zentralen Wassererwärmung befindet
Zentral ist die Trinkwassergroßanlage – Definitionen zur 400 – und 3 – l – Regel

Gemäß den Begriffsbestimmungen in § 3 Abs. 12 TrinkwV ist eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung eine
Anlage mit

einen Speicher-Trinkwassererwärmer oder einem zentralen Durchfluss-Trinkwassererwärmer jeweils mit einem Inhalt von mehr als 400 Litern

oder

einem Inhalt von mehr als drei Litern in mindestens einer Rohrleitung zwischen Abgang des Trinkwassererwärmers und Entnahmestelle; nicht berücksichtigt wird der Inhalt einer Zirkulationsleitung.

Trifft nur einer der beiden Punkte zu, handelt es sich um eine Trinkwassergroßanlage. Ein- und Zweifamilienhäuser zählen per Definition nicht als Großanlage. Eine wohnungseigene Warmwasserversorgung mit elektrischem oder gasbetriebenem Durchlauferhitzer / Warmwasserbereiter in der Küche oder dem Bad fällt in der Regel aus zwei Gründen nicht unter den Begriff Trinkwassergroßanlage. Erstens, weil das Speichervolumen von 400 Litern und normalerweise auch das Leitungsvolumen von drei Litern nicht erreicht wird. Darüber hinaus entnimmt der einzelne Wohnungsnutzer zwar Wasser, gibt es jedoch nicht an sich selbst ab wie es in § 14 Abs. 1 Nr. 1 heißt.

Nichts für Laien – die TrinkwV fordert Expertise von Fachbetrieben

Der Eigentümer oder Hausverwalter muss nachweisen, dass seine Trinkwasserinstallation den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht. In der Summe sind das die im Bauwesen bewährten, wissenschaftlichen, technischen und handwerklichen Erfahrungen, die durchweg bekannt und als richtig und notwendig anerkannt sind. Vorsorglich kann man sich bei technischen Arbeiten an der Trinkwasseranlage eine Garantieerklärung des Installateurs geben lassen.

Demzufolge muss von einer fachkundigen Person ein Probenahmeplan erstellt werden, der festlegt, wo Proben im Rahmen einer orientierenden Untersuchung auf Legionellen genommen werden müssen. Dabei geht es nicht um die Feststellung der Legionellenfreiheit an allen einzelnen Entnahmestellen, sondern um eine Stichprobe zur Feststellung einer möglichen Kontamination mit Legionellen in Teilen der Trinkwasserinstallation, die einen Einfluss auf eine größere Anzahl an Entnahmestellen haben kann. Es ist zu beachten, dass jedes Steigstrangende, sowie der Warmwasservorlauf und auch die Zirkulation an dafür einzurichtenden Stellen untersucht werden.

Mehr als die Legionellenuntersuchung – Mitteilungs- und Überprüfungspflichten

Eine der wichtigsten Aufgaben eines „UsI“, also des Vermieters, Eigentümers, oder Hausverwalters, ist laut der Trinkw, die regelmäßig alle drei Jahre stattfindende Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen.
Die TrinkwV umfasst jedoch deutlich mehr als nur eine Legionellenuntersuchung. Wesentlich ist, dass es nur für Legionellen einen Maßnahmewert gibt. Für viele andere Parameter wie z. B. Blei, Nickel, Kupfer, Kadmium, E coli, Enterokokken, coliforme Keime sind in der TrinkwV Grenzwerte gesetzt, die der Vermieter einhalten muss.

Um rechtlich sicherzugehen, sind regelmäßige Untersuchungen des Warm- und Kaltwassers auf chemische und mikrobielle Standardparameter, z. B. im Zuge der orientierenden Untersuchung an zumindest der vom Wassereingang entferntesten Entnahmestelle im Haus, zu empfehlen. Dies ist nicht nur durch die TrinkwV, sondern vor allem durch die Verkehrssicherungs- und Betreiberpflichten gegeben. Diese binden den „UsI“ schon länger als die TrinkwV daran, „hygienisch unbedenkliches“ Wasser an die Bewohner abzugeben.

Neben der Überprüfungspflicht ist der „UsI“ auch angehalten, die Ergebnisse seinen Mietern schriftlich mitzuteilen und mindestens zehn Jahre aufzubewahren. Das kann mittels eines Briefs oder eines gut sichtbaren Aushangs im Haus erfolgen.

Schnelles Handeln zum Schutz der Bewohner – sechs Sofortmaßnahmen

Weicht das Ergebnis der Trinkwasserkontrolle von den vorgegebenen Grenzwerten ab, unterliegt die Untersuchungsstelle der Anzeigepflicht beim Gesundheitsamt. Auch Veränderungen des Trinkwassers durch Verfärbung oder Geruch müssen dort gemeldet werden und es muss sofort für Abhilfe gesorgt werden. Wird im Rahmen der orientierenden Untersuchung festgestellt, dass in der Trinkwasserinstallation der technische Maßnahmewert für Legionellen – mehr als 100 koloniebildende Einheiten (KBE) pro 100 ml Wasser – überschritten wurde, liegt eine Kontamination vor. Deshalb ist es dringend geboten, einen Fachbetrieb zu beauftragen, der bei der Erfüllung der zahlreichen Pflichten fachkundig unterstützt.

Folgende Maßnahmen müssen ergriffen werden:

  • Information der Nutzer *1
  • Information des Gesundheitsamtes *2
  • Erstellung einer Gefährdungsanalyse durch einen dafür zertifizierten Sachverständigen *3
  • Sofortmaßnahme zum Schutz der Bewohner *4
  • Durchführung weiterer Untersuchungen *5
  • Sanierung der Trinkwasserinstallation (i. d. R. binnen eines Jahres) auf Basis der Gefährdungsanalyse *6

  

*1 Verpflichtend durch die TrinkwV, mit möglichen weiteren Auflagen durch die regionalen Gesundheitsämter. | *2 Seit der 4. Novelle der TrinkwV automatisiert bei Befunderstellung durch das Labor. | *3 Empfehlungen des UBA vom 12.12.2012, sowie VDI 6023 A – seit Ende 2017 ergänzt durch VDI 6023 Blatt 2. | *4 Erste, kurzfristige Reduktion der Legionellenkontamination, durch z. B. thermische oder chemische Desinfektion, nach DVGW Arbeitsblatt W 557). | *5 Wobei eine sog. weitergehende Untersuchung vor der Sofortmaßnahme zu erfolgen hat mit auf die Kontamination angepassten Beprobungsumfang (nach dem DVGW Arbeitsblatt W 551, Tabellen 1a und 1b. | *6 Nach Rücksprache mit dem zuständigen Gesundheitsamt, sowie nach §§ 9 Abs. 8 , 16, 17 der TrinkwV.

Monetäre Forderung oder Freiheitsstrafe – Konsequenzen bei Pflichtverletzungen

Verletzt ein „UsI“, also der Vermieter oder Verwalter – egal wie groß seine Wasserversorgungsanlage ist –, seine Pflichten, wird das in der Regel als Ordnungswidrigkeit gesehen und hat ein Bußgeld von bis zu 25.000 Euro, je Verstoß, zur Folge. Kostspielig wird es für ihn insbesondere dann, wenn Mieter gesundheitliche Probleme durch verunreinigtes Trinkwasser bekommen. Wer als Vermieter seinen Mietern vorsätzlich oder fahrlässig chemisch oder mikrobiologisch verunreinigtes Wasser zur Verfügung stellt, begeht sogar eine Straftat – egal wie groß die Trinkwasserverteilungsanlage ist. Gemäß Infektionsschutzgesetz können Verstöße mit einer Geld- oder Freiheitsstrafe von bis zu zwei Jahren geahndet werden.

Zusätzlich muss der Vermieter auch mit Mietminderungen und Schadensersatzforderungen rechnen. Unter Umständen sind sogar Forderungen nach Schmerzensgeld möglich, wenn der Vermieter nicht zweifelsfrei nachweisen kann, dass er für die Verunreinigung keine Verantwortung trägt.

Kontinuität zahlt sich letztlich aus – Umlagefähigkeit der Untersuchungskosten

Die Kosten der orientierenden Untersuchung auf Legionellen sind vom Grundsatz her für jeden vermieteten Wohnraum umlegbar. Dies ergibt sich im Sinne des Überprüfens der Betriebssicherheit von Heizungs- bzw. Warmwasseranlagen. Ebenso kommt, sofern vereinbart, eine Umlage unter der Rubrik „Sonstige Betriebskosten“ gemäß § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung in Betracht.

Voraussetzung für eine Kostenumlage auf den Mieter ist jedoch, dass es sich i. S. d. § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV um „laufend“ entstehende Kosten handelt. Das heißt nach Ansicht des BGH, dass darunter auch Kosten fallen, die im Turnus bis zu sieben Jahren entstehen. Darunter fallen dann auch die in der Regel im Dreijahresturnus vorzunehmenden Legionellen-Untersuchungen.

Nicht umlegbar sind demgegenüber die einmaligen Kosten für notwendige Nachuntersuchungen bei einem positiven Legionellenbefund. Das gilt gleichermaßen, wenn eine Probe entnommen wird, um eine mögliche Bleibelastung festzustellen. Auch die Kosten für notwendige Aufzeichnungen und Mitteilungen sowie die Sanierung der Anlage für Abhilfemaßnahmen sind keine Betriebskosten und somit nicht auf den Mieter umlegbar. Zur Begründung: Sie dienen nicht der Aufrechterhaltung des ordnungsgemäßen Betriebs, sondern der Beseitigung einer „bereits eingetretenen Störung“.

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